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Steuerspartipps für Immobilienbesitzer – Steuern sparen & Immobilien
Wer 2025 mit Immobilien Steuern sparen möchte, sollte die neuen steuerlichen Möglichkeiten genau kennen. Von der beschleunigten Abschreibung über die 1/15 Abschreibung bei Sanierungen bis hin zu Befreiungen bei der Immobilienertragsteuer – es gibt viele Wege, um mit Immobilien Steuern zu sparen.
In diesem Beitrag zeigen wir, wie Sie Immobilien zur Steuerersparnis optimal nutzen können – sei es beim Wohnungskauf, bei der Vermietung oder bei der Sanierung. Mit unseren Leonhart TPA Tipps erfahren Sie, welche Investitionen 2025 besonders steuerlich sinnvoll sind und wie Sie die aktuellen Förderungen bestmöglich ausschöpfen.
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Welche Investitionen machen 2025 noch steuerlich Sinn?
- Auch bei Investitionen in und Inbetriebnahme von Immobilien in der zweiten Jahreshälfte ist eine volle Jahresabschreibung möglich, da für neu angeschaffte/hergestellte Gebäude bei (erweiterter) beschleunigter Abschreibung die Halbjahresregel im 1. Jahr nicht mehr gilt. Dies gilt auch bei der Anschaffung von Vorsorgewohnungen.
- Dabei kann im ersten Jahr – je nach Gesamteinkommen – auch weniger als die dreifache AfA geltend gemacht werden; im zweiten Jahr auch weniger als das Zweifache, jedoch nicht mehr als die AfA des ersten Jahres; im ersten und zweiten Jahr muss überdies auch immer zumindest die AfA des 3. Jahres abgesetzt werden.
- Weiters können Sie Vorauszahlungen für laufende Reparaturen des kommenden Jahres tätigen und diese sofort absetzen oder freiwillig auf 15 Jahre verteilen (außerbetrieblich).
- Überdies können natürliche Personen betriebliche Investitionen in Gebäude und Herstellungsaufwendungen als Mieter für ein Gebäude idR zur Deckung des Investitionserfordernisses für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag geltend machen.
- Bestimmte Investitionen in Gebäude, die der Mietzinsbildung nach dem MRG unterliegen, können auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden (zur neuen 15-tel Absetzung siehe unten).
Leonhart TPA Tipp
Bei hohen betrieblichen Gewinnen können Sie Steuern sparen, wenn Sie den Betrieb rückwirkend unter Anwendung des Artikel III UmgrStG in eine GmbH einbringen. Mit unserem TPA Rechtsformrechner – siehe unsere Homepage – können Sie einfach die für Sie günstigste Rechtsform ausrechnen.
Gebäudeabschreibung
Siehe unsere Ausführungen oben im Kapitel Betriebsinhaber. Ein wesentlicher Unterschied bei der Gebäudeabschreibung im privaten Bereich zum betrieblichen Unternehmer besteht darin, dass die Nutzung durch den Mieter für die Höhe der Abschreibung im außerbetrieblichen Bereich irrelevant ist, und die AfA generell lediglich bis zu 1,5 % p.a. beträgt.
Leonhart TPA Tipp
Beschleunigte Abschreibung bei Gebäuden
Leonhart TPA Tipp
Fünfzehntel-AfA bei Haussanierungen
2024 erfolgte eine unbefristete Ausweitung der 1/15-Verteilung der Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen von Häusern und Wohnungen: Die gesamten Herstellungskosten bei Sanierung von Wohngebäuden im Privatvermögen im Rahmen eines einheitlichen Sanierungskonzepts sind steuerlich gefördert, wenn eine Zusage für eine Förderung nach dem Wohnhaussanierungs-Gesetz, Startwohnungs-Gesetz oder landesgesetzlichen Vorschriften vorliegt oder (NEU) eine Förderung des Bundes gemäß UFG (3. Abschnitt) ausbezahlt wird oder zumindest die inhaltlichen Voraussetzungen für die Förderung vorliegen.
Leonhart TPA Tipp
Im Jahr 2025 kann neben der beschleunigten 1/15-Absetzung auch noch der Öko-Zuschlag für thermische Sanierung berücksichtigt werden.
Leonhart TPA Tipp
Sofern keine Förderung erlangt werden kann, steht die Absetzung auf 15 Jahre dennoch zu, wenn von einem bestimmten befugten Unternehmen nach der V+V-Plausibilisierungs-VO belegt wird, dass die Aufwendungen nach dem 3. Abschnitt des UFG förderbar sind.
Leonhart TPA Tipp
Bis EUR 50.000 pro einzelner Sanierungsmaßnahme kann die Plausibilisierung durch den Steuerpflichtigen selbst erfolgen.
Höhere Abschreibung bei erstmaliger Vermietung
Wenn eine Immobilie des sog. „Alt-Vermögens“ erstmalig vermietet wird, sind bei der Berechnung der Abschreibung zwingend die „fiktiven Anschaffungskosten“ zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung anzusetzen.
Leonhart TPA Tipp
Mittels Immobilienwertgutachtens kann/sollte der aktuelle Verkehrswert des Gebäudes bestimmt werden und damit die höhere Abschreibungsbasis gegenüber der Finanz belegt werden. Problematisch ist, dass der Ansatz der „fiktiven Anschaffungskosten“ kein Wahlrecht darstellt, sondern zwingend anzusetzen ist. Denn Kehrseite der Medaille ist, dass künftige Wertsteigerungen des Gebäudes bei späterem Verkauf der regulären ImmoESt von 30 % unterliegen; nur alte stille Reserven bleiben mit idR 4,2 % ImmoESt begünstigt. Nach dem ME des AbgÄG 2025 soll ab 2026 der Ansatz der fiktiven AK als Altfall nur möglich sein, wenn die Immobilie letztmalig vor dem 1. April 2012 vom Steuerpflichtigen oder seinem unentgeltlichen Rechtsvorgänger zur Einkünfteerzielung genutzt wurde; bis Ende 2025 gibt es hier (nach Ansicht des BMF) nur eine 10jährige Rückschau vor neuerlicher Vermietung.
Leonhart TPA Tipp
Nach der Rechtsprechung bleibt der Grund und Boden weiterhin steuerlich begünstigtes „Altvermögen“, selbst wenn für das darauf stehende Gebäude die „fiktiven Anschaffungskosten“ als AfA-Bemessungsgrundlage herangezogen werden („gesplittete Betrachtung“).
Leonhart TPA Tipp
Die Neubewertung des Gebäudes gilt auch bei Einlage einer privaten Immobilie des Alt-Vermögens in das Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens.
Befreiung von der 30%igen ImmoESt
Leonhart TPA Tipp
Steuerfreiheit besteht unter bestimmten Voraussetzungen bei Verkauf
- des eigenen Hauptwohnsitzes (bis 1.000 m2 Grundfläche) oder
- von privaten, selbst hergestellten Gebäuden, die nicht vermietet wurden.
Die ImmoESt muss idR gleich an den Notar bezahlt werden, der die Steuer an das Finanzamt abführt.
Leonhart TPA Tipp
Ziehen Sie vor Verkauf Ihrer Immobilie Ihren TPA Steuerberater bei, Änderungen im Vertragswerk können beträchtliche Steuerersparnisse bringen.
Hauptwohnsitzbefreiung auch bei Mietkauf
Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der Immobilienertragsteuer dar, insbesondere wenn der Steuerpflichtige:
- im Falle der Veräußerung zuvor ab der Anschaffung/Herstellung durchgehend mindestens zwei Jahre in der Immobilie seinen Hauptwohnsitz hatte und diesen auf gibt, oder
- innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre in der Immobilie durchgehend seinen Hauptwohnsitz hatte und dieser aufgegeben wird.
Leonhart TPA Tipp
Diese zweite Hauptwohnsitzbefreiung ist auch dann anwendbar, wenn der Veräußerer eine (ehemalige) Mietwohnung innerhalb des relevanten Zeitraums als Mieter, und nicht als Eigentümer bewohnt hat und die Wohnung als Bewohner und Mieter erst kurz vor der Veräußerung erworben hat. Ebenso kann diese Befreiung auch bei vorhergehendem unentgeltlichen Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) anwendbar sein.
Leonhart TPA Tipp
Beachten Sie bei der Nutzung Ihrer Hauptwohnsitz-Wohnung als betriebliches Homeoffice u.Ä., dass nach Ansicht der Finanz eine betriebliche Nutzung von mehr als einem Drittel der Wohnfläche die Hauptwohnsitzbefreiung gänzlich unanwendbar macht; dies wurde erst jüngst wieder durch die Rechtsprechung des BFG bestätigt. Eine betriebliche Nutzung von bis zu 20 % ist für die Hauptwohnsitzbefreiung irrelevant. Zwischen 20 % und 33 % Nutzung entfällt die Hauptwohnsitzbefreiung idR lediglich für den betrieblichen Anteil.
Günstige Besteuerung für geschenkte Altimmobilien
Immobilien des Privatvermögens, die am 31.3.2012 infolge Ablaufs der Spekulationsfrist nicht steuerhängig waren – sog. Altimmobilien, können von natürlichen Personen bei Verkauf mit einer Immobilienertragsteuer– ImmoESt von 4,2 % des Veräußerungserlöses pauschal besteuert werden. Bei bestimmten Umwidmungen beträgt die Immo-ESt 18 %, für Umwidmungen ab dem 1.1.2025 gilt bei Veräußerungen ab dem 1.7.2025 ein Umwidmungszuschlag von bis zu 30%, sodass diesfalls die Immo-ESt bis zu 23,4% beträgt.
Leonhart TPA Tipp
Wenn Sie die Immobilie ertragsteuerlich unentgeltlich bspw. in der Familie weitergeben, bleibt diese günstige Pauschalbesteuerungsmöglichkeit beim Geschenknehmer erhalten.
Leonhart TPA Tipp
Dies gilt auch bei einer gemischten Schenkung, wenn der Schenkungscharakter überwiegt, dabei sollte die wirtschaftliche Gegenleistung jedenfalls deutlich unter (nach neuer Judikatur) 75 % des Verkehrswertes der Liegenschaft liegen und der Schenkungscharakter klar dokumentiert werden.
Leonhart TPA Tipp
Als Immobilienbesitzer bewahren Sie Ihre Steuerunterlagen von 2012 unbefristet auf, um später den Nachweis über die steuerliche Qualifikation Ihrer Immobilien zum 31.3.2012 als damals steuerfreie Immobilie führen zu können. Denn nur sog. Altimmobilien unterliegen der Pauschalbesteuerung von 4,2 %, andernfalls zahlen Sie 30 % ImmoESt vom Gewinn.
Grundanteil
Bei Kauf und Vermietung einer Immobilie ist vom Kaufpreis der Grundanteil auszuscheiden, denn nur das Gebäude kann jährlich abgeschrieben werden.
Ohne Nachweis sind je nach Lage entsprechend der Grundanteil-Verordnung des BMF 20 %, 30 % oder 40 % auszuscheiden, außer die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich davon ab. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht.
Leonhart TPA Tipp
Bei größeren Immobilien kann sich ein Gutachten rechnen.
Einlage von Immobilien in das Betriebsvermögen
Bei einer Einlage von „Alt-Immobilien“ aus dem steuerlichen Privatvermögen in das steuerliche Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers bleibt die Altvermögenseigenschaft für den Grund und Boden erhalten, nicht jedoch für das Gebäude („gesplittete Betrachtung“; siehe dazu weiter oben).
Leonhart TPA Tipp
Das bedeutet, dass auch die künftigen Wertsteigerungen des Grund und Bodens bei Verkauf aus dem Betriebsvermögen der günstigeren Besteuerung unterliegen: 4,2 % vom Erlös anstatt 30 % des Gewinnes. Bei Veräußerungen ab 1.7.2025 von ab 1.1.2025 umgewidmeten Liegenschaften beträgt die Immo-ESt aufgrund des 30%igen Umwidmungszuschlages 5,46%.
Einlage von Immobilien in Personengesellschaften
Nunmehr ist gesetzlich ausdrücklich geregelt, dass die Einlage von bisher privaten Immobilien (und anderer Wirtschaftsgüter) ins gemeinschaftliche Betriebsvermögen einer Mitunternehmerschaft in zwei Teile aufzuspalten ist; nämlich in die
- Eigenquote: diesbezüglich gelten die steuerlichen Einlagevorschriften
- Fremdquote: diesbezüglich erfolgt die Besteuerung als Veräußerung
Leonhart TPA Tipp
Sie vermeiden die Veräußerungsbesteuerung, wenn Sie die Immobilie lediglich ins Sonderbetriebsvermögen einlegen – Sie bleiben zivilrechtlich Alleineigentümer, weil die Immobilie dann Ihnen weiterhin zu 100 % zuzurechnen ist. Gleiches gilt, wenn Sie einziger 100%iger vermögensbeteiligter Mitunternehmer bspw. einer GmbH & Co KG sind.
Leonhart TPA Tipp
Soweit Ihnen die Immobilie weiterhin zuzurechnen ist, bleibt auch die Altvermögenseigenschaft des Grund und Bodens mit begünstigter Besteuerung erhalten. Hinsichtlich des Gebäudes wird die Altvermögenseigenschaft mit dem Zeitpunkt der Einlage in das Betriebsvermögen „abgeschnitten.“
Die Tauschbesteuerung unterbleibt bei Einlage der Immobilie ins gemeinschaftliche Stammvermögen auch dann, wenn Sie wirtschaftlich die Fremdquote an die übrigen Mitunternehmer (Angehörige) durch aufgeteilte Erfassung auf den Kapitalkonten schenken. Eine entsprechende Dokumentation und Schenkungsmeldung sind zu machen.
Leonhart TPA Tipp
Leonhart TPA Tipp
Die obigen Ausführungen zur Fremdquote gelten sinngemäß auch bei Überführung von Immobilien in vermögensverwaltende Personengesellschaften.
Entnahme von Immobilien aus Personengesellschaften
Es wurde mit Wirksamkeit ab 1.7.2024 gesetzlich ausdrücklich geregelt, dass auch bei der Entnahme von Liegenschaften (und anderer Wirtschaftsgüter) aus betrieblichen Personengesellschaften ins steuerliche Privatvermögen idR die sog. Quotenbetrachtung anzuwenden ist, es erfolgt eine Aufteilung in:
- Eigenquote: Entnahme der Immobilie idR zum Buchwert
- Fremdquote: Entnahme bewirkt Besteuerung als Veräußerung beim anderen (!) Gesellschafter.
Leonhart TPA Tipp
Erfolgt die Entnahme quotenwahrend, entsteht grundsätzlich keine Gewinnrealisierung. In der Familie können Sie die gewünschten Quoten uU durch vorherige Schenkung von Mitunternehmeranteilen herstellen.
Einlage von Immobilien in Kapitalgesellschaften
Bei der Sacheinlage von privaten Immobilien in GmbHs fallen grundsätzlich die 30%ige Immo-ESt an (bei Alt-Vermögen idR 4,2 %) sowie die 3,5%ige Grunderwerbsteuer und die 1,1%ige Eintragungsgebühr fürs Grundbuch an. Zusätzlich sind gegebenenfalls insb. umsatzsteuerliche Folgen zu beachten. Dadurch können die steuerlichen Anschaffungskosten in der GmbH und beim Gesellschafter und die steuerlichen Einlagewerte in der GmbH entsprechend dem Verkehrswert erhöht werden („Step-Up“).
Leonhart TPA Tipp
Dies führt zu einer höheren AfA-Bemessungsgrundlage und geringeren Steuern in der GmbH; weiters können künftige Gewinnausschüttungen bei Vorliegen aller Voraussetzungen als KESt-freie Einlagenrückzahlungen erfolgen (Steuerersparnis 27,5% KESt).
GrESt-Freibetrag bei Betriebsübergabe
Leonhart TPA Tipp
Est-Befreiung für die Einspeisung aus PV-Anlagen
Leonhart TPA Tipp
Die Steuerbefreiung gilt in der Einkommensteuer pro Person für die pro Jahr insgesamt eingespeiste Energie, unabhängig von der Anzahl der „Kleinanlagen”. Wenn Sie daher einen hohen Eigenverbrauch haben, können Sie die Überschussenergie bis
12.500 kWh insgesamt auch von mehreren „Kleinanlagen” bei verschiedenen Zählpunkten einkommensteuerfrei einspeisen.
USt-Befreiung für PV-Anlagen
Mit 31.03.2025 endete grundsätzlich die Befreiung für die Errichtung bestimmter Photovoltaikanlagen von der 20%igen Umsatzsteuer. Wurden die Verträge über die Lieferungen/Installationen vor dem 7. März 2025 abgeschlossen, kann der Nullsteuersatz noch bis zum 31.12.2025 angewendet werden. Bei dieser Befreiung handelt es sich um eine echte Befreiung, sodass kein Vorsteuerschaden beim Lieferanten eintritt. Umfasst von der Befreiung sind insbesondere Photovoltaikanlagen für Wohngebäude mit einer Engpassleistung von nicht mehr als 35 kWp.
Leonhart TPA Tipp
Leonhart TPA Tipp
Bitte beachten Sie die Aufbewahrungspflicht von grundsätzlich sieben vollen Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem das betreffende Wirtschaftsjahr geendet hat. Beachten Sie aber bspw die 10jährige Aufbewahrungspflicht bei Kurzarbeit sowie bei der Investitionsprämie, jeweils nach dem Kalenderjahr der letzten Auszahlung. Wir empfehlen daher generell eine Aufbewahrung von zumindest 10 vollen Jahren.
Aufzeichnungen und Unterlagen, die Grundstücke (Grund und Boden, Gebäude, Baurechte, Superädifikate und Ähnliches) betreffen, müssen zumindest 22 volle Jahre aufbewahrt werden.
Wichtige Verträge, beispielsweise Miet-, Kredit- und Gesellschaftsverträge, sowie Unterlagen und Belege, beispielsweise betreffend Beteiligungen oder Immobilien (wegen Anschaffungskosten, Großreparaturen etc.) sollten dauerhaft aufbewahrt werden.
Die Aufbewahrung kann auch elektronisch erfolgen. Voraussetzung ist, dass die urschriftgetreue, inhaltsgleiche, vollständige und geordnete Wiedergabe gewährleistet ist.
Leonhart TPA Tipp
Als Immobilienbesitzer bewahren Sie Ihre Steuerunterlagen von 2012 unbefristet auf, um später den Nachweis über die steuerliche Qualifikation Ihrer Immobilien zum 31.3.2012 als damals steuerfreie Immobilie führen zu können. Denn nur sog. Altimmobilien unterliegen der Pauschalbesteuerung von 4,2 %, andernfalls zahlen Sie 30 % ImmoESt vom Veräußerungsgewinn, was idR wesentlich mehr ist.
Leonhart TPA Tipp
Regeln Sie die Aufbewahrung von Unterlagen des Rechnungswesens etc. vertraglich auch bei Betriebsübergaben, Schenkungen und Umgründungen, damit Sie als Übergeber bei späteren Prüfungen durch die Finanzämter Zugriff auf die Unterlagen haben bzw. dass Sie als Übernehmer später erforderlichenfalls Zugriff auf alte Unterlagen haben.
TPA Redaktionsteam
Iris Burgstaller, Steuerberaterin, Partnerin bei TPA Österreich
Wolfgang Höfle, Steuerberater, Unternehmensberater, Experte für Lohnverrechnung
Christian Oberkleiner, Steuerberater, Partner bei TPA Österreich
Dieter Pock, Steuerberater, Partner bei TPA Österreich
Monika Seywald, Steuerberaterin, Partnerin bei TPA Österreich
Gottfried Sulz, Steuerberater, Partner bei TPA Österreich
