News
Steuerliche Behandlung von Immobilienvermietung für Ärzte -Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Investition in Immobilien ist für viele Ärzt:innen ein wichtiger Baustein der privaten Vermögensbildung und Altersvorsorge. Ob als klassische Vorsorgewohnung, als Zinshaus oder als Praxisimmobilie – die laufenden Mieteinnahmen bieten eine attraktive Ergänzung zum ärztlichen Einkommen. Gleichzeitig ist die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) in Österreich komplex und unterliegt laufenden gesetzlichen Änderungen. Neben der laufenden Besteuerung sind insbesondere die Themen Abschreibung, Sonderregelungen für Sanierungen, Liebhaberei und die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bei Veräußerung von zentraler Bedeutung. Dieser Beitrag gibt einen kompakten Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte, die Ärzt:innen bei der Immobilienvermietung beachten sollten.
Newsletter für Ärzte und Ärztinnen
Unsere Expert:innen informieren Sie über alle wichtigen Steuer-Änderungen!
Laufende Besteuerung von Mieteinkünften
Die laufende Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt grundsätzlich im Rahmen einer sogenannten Überschussrechnung. Dabei werden die Einnahmen aus der Vermietung den Werbungskosten gegenübergestellt. Zu den Einnahmen zählen sämtliche Miet- und Pachteinnahmen, während auf der Ausgabenseite insbesondere Zinsen und Nebenkosten für die Finanzierung, Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, Steuerberatungskosten, Maklergebühren und Verwaltungskosten als Werbungskosten abgezogen werden können.
Die Abschreibung (AfA) für das Gebäude stellt einen weiteren wesentlichen Kostenfaktor dar. Seit 2016 ist gesetzlich geregelt, dass bei angeschafften bebauten Liegenschaften im Privatvermögen pauschal 40 % der Anschaffungskosten dem Grund und Boden zuzurechnen sind, während 60 % auf das Gebäude entfallen und somit der AfA unterliegen. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern und bei bestimmten Quadratmeterpreisen gelten abweichende Prozentsätze (30 % oder 40 % Grundanteil). Der jährliche AfA-Satz beträgt bei Vermietung zu Wohnzwecken 1,5 %, bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, 2 %. Für neu errichtete Wohngebäude gibt es befristete Sonderabschreibungen, die in den ersten drei Jahren bis zu 4,5 % betragen können. Die laufende Besteuerung erfolgt zum progressiven Einkommensteuertarif.
Praxistipp: Belege sammeln und AfA richtig berechnen!
Ärztinnen und Ärzte sollten sämtliche Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung sorgfältig dokumentieren und aufbewahren. Die korrekte Berechnung des Gebäudeanteils und der AfA ist entscheidend für die steuerliche Optimierung. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, insbesondere wenn die tatsächlichen Verhältnisse erheblich vom gesetzlichen Pauschalwert abweichen.
Sonderregelungen für Sanierungen und energetische Maßnahmen
In den letzten Jahren wurden zahlreiche steuerliche Anreize geschaffen, um Investitionen in die thermisch-energetische Sanierung und den Klimaschutz zu fördern. Aufwendungen für bestimmte Sanierungsmaßnahmen – etwa nach dem Denkmalschutzgesetz, für Verbesserungen nach dem Mietrechtsgesetz oder für geförderte Sanierungen – können auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden. Für thermisch-energetische Sanierungen und den Austausch fossiler Heizsysteme gibt es in den Jahren 2024 und 2025 einen Ökozuschlag von 15 % der Investition als fiktive Werbungskosten. Diese Maßnahmen sollen nicht nur die Energieeffizienz und den Wert der Immobilie steigern, sondern bieten auch steuerliche Vorteile. Es ist zu beachten, dass Subventionen aus öffentlichen Mitteln die Abschreibungsbasis mindern.
Praxistipp: Sanierungen steuerlich optimal nutzen!
Wer in die Sanierung seiner vermieteten Immobilie investiert, sollte prüfen, ob eine Verteilung der Kosten auf 15 Jahre möglich ist und ob der Ökozuschlag geltend gemacht werden kann. Förderungen und Zuschüsse sind bei der steuerlichen Planung zu berücksichtigen. Lassen Sie sich vor größeren Investitionen steuerlich beraten, um alle Begünstigungen auszuschöpfen.
Umsatzsteuerliche Aspekte der Immobilienvermietung
Die umsatzsteuerliche Behandlung der Immobilienvermietung ist differenziert zu betrachten. Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %, während die Vermietung von Geschäftsräumen mit 20 % besteuert wird – sofern zur Steuerpflicht optiert wird. Der Vorsteuerabzug steht nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung zu. Bei der sogenannten „kleinen Vermietung“ (z.B. einzelne Eigentumswohnung) ist eine Totalüberschussprognose über 20 Jahre erforderlich, damit die Vermietung als unternehmerische Tätigkeit anerkannt wird und der Vorsteuerabzug möglich ist. Bei einer dauerhaft verlustträchtigen Vermietung wird die Unternehmereigenschaft aberkannt, was den Vorsteuerabzug ausschließt. Für Ärzt:innen besonders relevant: Die Vermietung von Praxisräumen an andere Ärzt:innen oder an die eigene Ordinations-GmbH ist meist umsatzsteuerfrei, da die Mieter umsatzsteuerfreie Umsätze erzielen. In diesen Fällen kann der Vermieter nicht zur Umsatzsteuerpflicht optieren, was den Vorsteuerabzug für Investitionen und laufende Kosten ausschließt.
Praxistipp: Vorsteuerabzug prüfen!
Wer als Ärztinnen und Ärzte eine Immobilie vermietet, sollte vorab klären, ob und in welchem Umfang ein Vorsteuerabzug möglich ist. Bei der Vermietung an andere Ärzt:innen oder an die eigene Ordinations-GmbH ist der Vorsteuerabzug in der Regel ausgeschlossen. Bei gemischt genutzten Immobilien (z.B. Wohnung und Praxis) ist eine klare Zuordnung der Kosten erforderlich.
Liebhaberei und Totalüberschussprognose
Ein zentrales Thema bei der steuerlichen Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung ist die sogenannte Liebhabereiproblematik. Verluste aus der Vermietung sind nur dann steuerlich verwertbar, wenn innerhalb eines bestimmten Zeitraums ein Gesamtüberschuss erzielt wird. Für die „kleine Vermietung“ (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) beträgt dieser Zeitraum seit 2024 maximal 25 Jahre, für die „große Vermietung“ (z.B. Zinshäuser) 30 Jahre. Die Prognoserechnung muss realistisch sein und sämtliche relevanten Kosten, insbesondere auch Instandhaltungs- und Reparaturkosten, berücksichtigen. Wird die Einkunftsquelle von der Finanzverwaltung nicht anerkannt, sind Verluste steuerlich nicht abzugsfähig.
Praxistipp: Prognoserechnung sorgfältig erstellen!
Ärztinnen und Ärzte sollten bereits vor dem Erwerb einer Immobilie eine realistische Prognoserechnung erstellen (lassen), die alle Kosten und Einnahmen über den gesamten Betrachtungszeitraum abbildet. Nur so ist sichergestellt, dass Verluste steuerlich anerkannt werden. Bei Änderungen der Rahmenbedingungen (z.B. Mietzinsbeschränkungen, Sanierungsbedarf) sollte die Prognose angepasst werden.
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bei Verkauf
Seit 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien grundsätzlich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Für sogenannte „Altfälle“ (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gibt es eine pauschale Besteuerung mit 4,2 % vom Verkaufserlös, für umgewidmete Grundstücke gelten Sonderregeln mit einer effektiven Steuerbelastung von 18 % bzw. ab 2025 bis zu 23,4 % inklusive Umwidmungszuschlag. Von der Steuer befreit sind insbesondere Veräußerungen des Hauptwohnsitzes (mindestens zwei Jahre durchgehend oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt) sowie von selbst hergestellten Gebäuden, sofern diese in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften verwendet wurden. Bei der Veräußerung von gemischt genutzten Immobilien ist eine sachgerechte Aufteilung des Veräußerungserlöses auf Grund und Boden sowie Gebäude erforderlich. Die ImmoESt wird in der Regel im Rahmen der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt) einbehalten und abgeführt.
Praxistipp: Verkauf rechtzeitig planen!
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob eine Steuerbefreiung (z.B. Hauptwohnsitzbefreiung) möglich ist. Bei Umwidmungen oder umfangreichen Sanierungen sind die steuerlichen Konsequenzen besonders sorgfältig zu analysieren. Lassen Sie sich vor dem Verkauf umfassend steuerlich beraten, um Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen und steuerliche Risiken zu vermeiden.
Besonderheiten für Ärztinnen und Ärzte
Für Ärztinnen und Ärzte ergeben sich bei der Immobilienvermietung einige Besonderheiten. Die Vermietung von Praxisräumen an andere Ärzt:innen oder an die eigene Ordinations-GmbH ist steuerlich besonders zu prüfen, da hier häufig die Voraussetzungen für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung und damit für den Vorsteuerabzug nicht vorliegen. Bei gemischt genutzten Immobilien (z.B. Wohnung und Praxis) ist eine klare Zuordnung der Kosten und Einnahmen erforderlich, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Auch bei der Finanzierung von Immobilien ist zu beachten, dass nur die Zinsen und Nebenkosten, nicht aber die Tilgung, als Werbungskosten absetzbar sind. Bei Erwerb, Verkauf oder Umwidmung von Immobilien empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Beratung, um Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen und steuerliche Risiken zu vermeiden.
Praxistipp: Sonderfälle frühzeitig klären!
Ärztinnen und Ärzte sollten bei der Vermietung von Praxisräumen, bei gemischt genutzten Immobilien und bei der Zusammenarbeit mit der eigenen Ordinations-GmbH frühzeitig steuerlichen Rat einholen. So lassen sich Fallstricke vermeiden und steuerliche Vorteile optimal nutzen.
