Immobilienverkäufe: Steigende Steuerbelastung für Grundstückseigentümer
Im Jahr 2012 wurde die Besteuerung von Immobilienverkäufen durch Einführung der Immobilienertragsteuer neu geregelt. Die damals eingeführte Regelung für die Besteuerung von Altvermögen (Immobilien, die bei Einführung der Immobilienertragsteuer nicht mehr steuerverfangen waren) galten bis 2025 unverändert fort. Seit 2025 kam es sukzessive zu Verschlechterungen bei der Besteuerung von Immobilien des Altvermögen.
Mit dem Umwidmungszuschlag wurde bereits Mitte 2025 eine zusätzliche steuerliche Belastung für bestimmte Grundstücksverkäufe eingeführt. Nun folgt mit dem Budgetbegleitgesetz 2026/27 die nächste Verschärfung. Für viele Immobilienbesitzer kann der Zeitpunkt einer geplanten Veräußerung daher erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
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Grundlagen zur Besteuerung von Altvermögen
Grundsätzlich ist bei der Immobilienertragsteuer der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Bei Altvermögen kann der Veräußerungsgewinn jedoch losgelöst von den tatsächlichen Verhältnissen pauschal ermittelt werden. Bei dieser pauschalen Ermittlung wird zwischen Umwidmungsfällen und normalen Altfällen unterschieden.
Wenn eine Immobilie nach dem 31.12.1987 erstmalig eine Widmung erhalten hat, die eine Bebauung zulässt, dann ist der Veräußerungsgewinn pauschal mit 60% des Kaufpreises anzusetzen. Bei allen anderen Fällen ist der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des Veräußerungsgewinnes anzusetzen.
Unter Berücksichtigung des Steuersatzes von 30% ergibt sich somit eine pauschale Besteuerung von 18% des Kaufpreises bei umgewidmeten Immobilien und von 4,2% des Kaufpreises bei allen anderen Altfällen.
Erste Verschärfung: gesonderter Umwidmungszuschlag für Umwidmungen nach dem 31.12.2024
Seit 1. Juli 2025 sind Grundstücksverkäufe von einem neuen Umwidmungszuschlag betroffen, wenn ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 erstmals eine Bebauung ermöglichende Widmung erhalten hat. Der Zuschlag erhöht die steuerliche Bemessungsgrundlage um weitere 30 % der positiven Veräußerungseinkünfte aus dem Grund und Boden. Erfasst werden sowohl Neuvermögen als auch Altvermögen.
Zweite Verschärfung: Höhere ImmoESt für Altvermögen ab 2027
Noch weitreichender dürfte für viele Immobilieneigentümer die im Budgetbegleitgesetz 2026/27 beschlossene Anpassung der Besteuerung von Altvermögen sein. Betroffen sind Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden. Der Steuersatz von 30 % bleibt zwar unverändert, gleichzeitig werden jedoch die pauschalen Veräußerungsgewinne reduziert. Dadurch erhöht sich die effektive Steuerbelastung deutlich.
Bei umgewidmeten Immobilien des Altvermögens erhöh sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 70% des Kaufpreises. Bei den übrigen Altfällen erhöht sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 80% des Kaufpreises.
Praxisbeispiel: Verkauf eines Altgrundstücks
Die Auswirkungen lassen sich anhand eines einfachen Beispiels veranschaulichen:
Ein Anleger hält seit den 1990er-Jahren ein unbebautes Grundstück, das steuerliches Altvermögen darstellt. Das Grundstück soll um EUR 3 Mio verkauft werden.
Verkauf eines "normalen" Altgrundstücks
Verkauf 2026 | Verkauf 2027 | |
Kaufpreis | 3.000.000 | 3.000.000 |
pauschaler Veräußerungsgewinn in % | 14% | 20% |
pauschaler Veräußerungsgewinn in EUR | 420.000 | 600.000 |
Steuerbelastung | 126.000 | 180.000 |
Die Steuermehrbelastung beträgt in diesem Beispiel EUR 54.000.
Verkauf eines umgewidmeten Grundstückes
Verkauf 2026 | Verkauf 2026 | Verkauf 2027 | Verkauf 2027 | |
Kaufpreis | 3.000.000 | 3.000.000, | 3.000.000 | 3.000.000 |
pauschaler Veräußerungsgewinn in % | 60% | 60% | 70% | 70% |
pauschaler Veräußerungsgewinn in EUR | 1.800.000 | 1.800.000 | 2.100.000 | 2.100.000 |
Umwidmungszuschlag | 540.000 | 630.000 | ||
steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 1.800.000 | 2.340.000 | 2.100.000 | 2.730.000 |
Steuerbelastung | 540.000 | 702.000 | 630.000 | 819.000 |
Je nach Zeitpunkt des Verkaufes und der Umwidmung kann die Besteuerung in diesem Beispiel um bis zu EUR 279.000 höher liegen.
Fazit
Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilienverkäufe haben sich in kurzer Zeit deutlich verschärft. Während der Umwidmungszuschlag seit 2025 vor allem Entwicklungsflächen und Baulandreserven betrifft, führt das Budgetbegleitgesetz 2026/27 ab 2027 zu einer generellen Mehrbelastung bei Altvermögen. Für Eigentümer größerer Grundstücksbestände kann daher eine rechtzeitige Überprüfung geplanter Veräußerungen erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
